전월세 전환율 계산 공식
월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12
늘어나는 보증금 = 줄어드는 월세 × 12 ÷ 전환율
예: 전세 3억원을 보증금 1억원으로 낮추고 나머지 2억원을 연 5%로 월세로 바꾸면 2억원 × 5% ÷ 12 = 833,333원입니다.
법정 전환율 상한: 연 5%
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 아래 두 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 합니다.
| 기준 | 비율 |
|---|---|
| ① 대통령령으로 정한 비율 (시행령 제9조 제1항) | 연 10% |
| ② 한국은행 기준금리 + 연 2% (시행령 제9조 제2항) | 3.00% + 2% = 연 5% |
| 적용 상한 (둘 중 낮은 쪽) | 연 5% |
한국은행 기준금리는 2026. 8. 27.부터 연 3.00%이고, 2026. 10. 22. 금융통화위원회에서 동결되었습니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다. 다음 결정은 2026. 11. 26.입니다.
상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
- 적용: 지금 사는 집의 계약을 이어 가면서(계약 기간 중이나 갱신할 때) 보증금 일부 또는 전부를 월세로 바꾸는 경우. 상한을 넘는 약정은 임차인에게 불리해 효력이 없고(제10조), 이미 더 냈다면 초과분을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2).
- 새 계약: 다른 집을 새로 계약하거나 새 임차인과 계약할 때는 바꿀 기존 보증금이 없으므로 보증금과 월세를 당사자가 자유롭게 정합니다. 실제 거래되는 전환율은 지역과 집 종류에 따라 다르고 법정 상한과 다를 수 있습니다.
- 월세 → 보증금: 월세를 줄이고 보증금을 올리는 방향은 이 상한의 대상이 아닙니다. 계산기는 같은 전환율로 계산해 참고용으로 보여 줍니다.
- 계약 기간 중 증액을 청구하거나 계약갱신요구권으로 갱신할 때 임대료·보증금 인상은 별도로 5% 이내로 제한됩니다(제7조 제2항, 제6조의3 제3항). 전환과 인상을 함께 하면 두 기준을 모두 따져야 합니다.