종부세 계산기 (주택분 종합부동산세)

계산 순서

과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 − 공제할 재산세액
종부세 = 산출세액 − 고령자·장기보유 세액공제(1세대 1주택)
납부액 = 종부세 + 농어촌특별세(종부세 × 20%)

• 공제금액: 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖에는 9억원입니다. 그래서 1주택자는 공시가격 12억원까지, 다주택자는 합계 9억원까지 종부세가 없습니다.
• 과세기준일: 매년 6월 1일에 가진 집으로 계산합니다. 6월 2일에 판 집도 그해 종부세는 냅니다.
• 공제할 재산세액: 같은 집에 매긴 재산세와 종부세가 겹치는 부분을 뺍니다. 국세청 서식대로 (공시가격 − 공제금액) × 60% × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%를 재산세 상당액과 비교해 계산합니다.

2026년 세율표

과세표준 12억원까지는 주택 수와 상관없이 같고, 그 위로는 3주택 이상에 높은 세율이 붙습니다.

1주택 공시가격별 종부세

1세대 1주택(단독명의) 기준, 농어촌특별세를 더한 금액입니다. 재산세 공제는 표준 계산으로 넣었습니다.

1세대 1주택 세액공제와 부부 공동명의

• 고령자 공제: 6월 1일 기준 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%.
• 장기보유 공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%. 두 공제를 합쳐 80%까지 받습니다.
• 부부 공동명의 1주택: 기본은 부부가 각자 지분만큼 9억원씩 공제받고 따로 냅니다(세액공제 없음). 9월 16일~30일에 1주택자 특례를 신청하면 한 사람이 12억원 공제와 그 사람의 나이·보유기간 세액공제로 냅니다. 공시가격과 나이·보유기간에 따라 유리한 쪽이 달라서 계산기가 둘을 함께 보여 줍니다.
• 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택: 같은 기간에 신청하면 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다. 이 경우 '1주택 (단독명의)'로 계산하세요.

계산에 넣지 않은 것

• 세부담 상한: 올해 재산세와 종부세 합계가 지난해의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않습니다. 지난해 세액이 필요해 넣지 않았습니다.
• 재산세 과세표준상한제·세부담상한: 공시가격이 많이 오른 집은 실제 재산세가 이 계산보다 적을 수 있고, 그만큼 공제할 재산세액도 달라집니다.
• 임대주택 합산배제, 감면, 법인 소유 주택, 토지분 종부세는 계산하지 않습니다.

정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 실거주 1주택자 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리고, 거주하지 않는 집과 다주택의 공제를 줄이는 내용이 있습니다. 개편안은 2027년부터 단계적으로 시행하겠다는 계획이고 국회를 통과해야 확정되므로, 이 계산기는 지금 법(2026년 과세분)으로만 계산합니다.

집을 살 때 내는 세금은 취득세 계산기, 중개보수는 중개수수료 계산기에서 볼 수 있습니다.