종부세 고지서 읽는 법과 납부 방법 (2026년)

고지서에서 볼 숫자

주택분 종부세는 아래 순서로 계산합니다. 고지서의 세액 계산 명세도 같은 순서입니다.

1. 공시가격 합계: 6월 1일에 가진 주택의 공시가격을 더합니다. 공동명의는 내 지분만큼입니다. 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.
2. 공제금액: 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖에는 9억원을 뺍니다.
3. 과세표준: 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱합니다.
4. 세율: 과세표준 3억원 이하 0.5%부터 2주택 이하는 최고 2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분부터 2.0~5.0%입니다.
5. 공제할 재산세액: 같은 집에 7월·9월에 낸 재산세 가운데 종부세와 겹치는 부분을 뺍니다.
6. 세액공제: 1세대 1주택자는 나이(60세 이상 20~40%)와 보유기간(5년 이상 20~50%)으로 합계 80%까지 뺍니다.
7. 농어촌특별세: 종부세의 20%가 함께 고지됩니다.

예를 들어 공시가격 20억원 1주택을 단독명의로 가진 62세가 7년 보유했다면, 과세표준 4억 8천만원에서 산출세액 276만원, 재산세 공제 후 189만 6천원, 세액공제 40%를 빼고 종부세 113만 7,600원과 농어촌특별세 22만 7,520원이 나옵니다(계산기 추정).

종부세 대상인지 먼저 가늠하기

고지서가 오기 전에 대상인지부터 가늠해 볼 수 있습니다. 1세대 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘어야, 다주택자는 공시가격 합계가 9억원을 넘어야 종부세가 나옵니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 지분만큼 9억원씩 공제받으므로, 지분이 반반이면 공시가격 18억원까지는 각자 내는 종부세가 없습니다. 다만 공동명의라도 1주택자 특례를 신청했다면 한 사람이 12억원 공제로 계산합니다.

재산세는 종부세 대상이 아니어도 매년 7월(주택분 절반)과 9월(나머지 절반)에 따로 고지됩니다. 종부세 고지서에는 이 재산세 가운데 겹치는 부분을 뺀 금액만 나오므로, 1년 보유세 전체를 알고 싶다면 재산세 고지서와 합쳐서 보세요. 계산기는 두 세금을 함께 추정해 1년 보유세 합계를 보여 줍니다.

내는 방법과 기한

• 홈택스·손택스: 로그인 뒤 납부·고지·환급 메뉴에서 고지된 세금을 계좌이체나 카드로 냅니다. 고지서의 가상계좌로 이체해도 됩니다.
• 신용카드: 고지 또는 신고 금액 1천만원(농어촌특별세 포함)까지 카드로 낼 수 있고, 수수료(신용카드 0.7%, 체크카드 0.4%)는 납세자가 냅니다.
• 기한을 넘기면: 고지된 세액을 기한까지 내지 않으면 납부지연가산세가 붙습니다(고지분은 3%에 더해 날짜에 따라 늘어남). 남은 날은 날짜 계산기로 세어 두세요.

분납: 250만원이 넘으면

분납한 금액은 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 냅니다. 홈택스에서 분납을 신청하거나 고지서의 분납 신청란을 쓰면 됩니다.

고지 세액이 예상과 다를 때

• 세부담 상한: 올해 재산세와 종부세 합계가 지난해의 150%를 넘으면 넘는 부분은 빠집니다. 공시가격이 크게 오른 집은 고지 세액이 계산기보다 적을 수 있습니다.
• 재산세 차이: 재산세 과세표준상한제 등으로 실제 재산세가 달라지면 공제할 재산세액도 달라집니다.
• 특례 신청 여부: 부부 공동명의 1주택자 특례, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례, 임대주택 합산배제는 매년 9월 16일~30일에 신청한 경우에만 반영됩니다.
• 고지 내용이 틀렸다면: 납부기간(12월 1일~15일)에 직접 신고하면 고지 세액 대신 신고한 세액이 적용됩니다. 국세상담센터(국번 없이 126)에 먼저 물어보세요.

내년을 위해 기억할 것

종부세는 6월 1일 기준이라 집을 사고팔 날짜가 세금을 정합니다. 잔금(또는 그보다 빠른 등기)을 6월 1일까지 마치면 그해 종부세와 재산세는 산 사람이, 6월 2일 이후면 판 사람이 냅니다. 부부 공동명의는 각자 9억원 공제와 1주택자 특례(12억원 공제와 세액공제) 가운데 유리한 쪽을 9월에 정할 수 있으니, 공시가격이 나오는 봄에 종부세 계산기로 미리 비교해 두세요. 정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안(실거주 1주택 공제 14억원 등)은 2027년부터 단계적으로 시행할 계획이며 국회 통과 전이라 아직 확정되지 않았습니다. 집을 새로 산다면 취득세 계산기도 함께 보세요.